Finanzierung

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Bau- und Kauffinanzierung ohne Eigenkapital


Der Traum vom Eigenheim ist oftmals schnell ausgeträumt, wenn die Hausbauer oder –käufer in spe bemerken, dass ein entsprechender Kredit von der Bank nur bewilligt wird, wenn ein gewisser Anteil der Gesamtsumme mit einem Eigenanteil gedeckt wird. Als grobe Faustregel gilt: Rund 20 Prozent der gesamten Investition müssen vom Hausbauer oder –käufer selbst beigesteuert werden, damit die Bank einen Kredit über den Restbetrag gewährt.

Der Hintergrund: Um ein Haus zu kaufen oder zu bauen, wird neben der eigentlichen Summe für den Bau bzw. Erwerb ein Budget für die Nebenkosten (Bau- bzw. Kaufnebenkosten) benötigt. Diese betragen meisten grobe 10 bis 12 Prozent der Gesamtsumme. Hierzu zählen Maklergebühr, Notarkosten, Kosten für den Grundbucheintrag und Grunderwerbssteuer.

Diese Nebenkosten, die vom Käufer bzw. Bauer getragen werden müssen, können nicht zum Wert der Immobilie hinzugerechnet werden. Die Bank möchte allerdings eine größtmögliche Sicherheit bei der Gewährung eines Kredits. Wenn der Kreditnehmer die Kosten, die nach dem Kauf unwiederbringlich weg sind, selbst trägt, kann im Fall einer Privatinsolvenz der noch offene Kreditbetrag mit dem Verkauf der Immobilie beglichen werden. Deswegen besteht die Bank auf einen Eigenanteil – allerdings nicht immer.

Sicherer Arbeitsplatz, gutes Einkommen


Unter bestimmten Bedingungen ist es möglich, einen Hauskauf oder –bau auch ohne Eigenanteil zu finanzieren. Eine solche Vollfinanzierung wird gewährt, wenn der Kreditnehmer einen festen und möglichst krisensicheren Arbeitsplatz hat, beispielsweise als Beamter. Ein entsprechend hohes Einkommen ist ebenfalls nötig, um ein Bau- oder Kaufdarlehen zu erhalten. Die Finanzierung ohne Eigenkapital lässt sich zudem gut absichern durch einen absehbaren Vermögenszuwachs, wie zum Beispiel durch ein anstehendes Erbe.

Bei der Entscheidung, ob ein Kreditinstitut einen Kredit ohne Eigenkapital gewährt, spielt zudem der Wert der betreffenden Immobilie eine Rolle. Wird der Kredit zu einem großen Teil durch den Immobilienwert gedeckt, steigert dieses ebenfalls die Chancen auf eine Genehmigung. Ein weiterer Aspekt ist die Schuldensituation des Kreditnehmers. Wer nur wenige oder überhaupt keine Schulden hat, verbessert seine Chancen ungemein. Eine Faustregel besagt, dass die Belastung durch den Bau- und Kaufkredit nicht über 40 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens liegen darf.

Das deutlich erhöhte Risiko lassen sich die Kreditinstitute vom Kreditnehmer bezahlen. Wer es also schafft, zumindest die Nebenkosten selbst zu stemmen, bekommt günstigere Konditionen von der Bank. Bei einer Vollfinanzierung reicht die Gesamtlaufzeit oftmals bis ins Rentenalter des Kreditnehmers. Um während des Ruhestandes nicht mit einer hohen Tilgung zu kämpfen, empfehlen Experten einen anfänglich hohen Tilgungssatz von beispielsweise drei Prozent.

Die Nebenkosten im Überblick:


Der Makler erhält für seine Vermittlertätigkeit ein Honorar, das in der Regel vom Käufer gezahlt wird. In Deutschland variiert die Höhe dieser Maklercourtage und liegt, je nach Bundesland, zwischen 5,95 Prozent und 7,14 Prozent. Der Notar nimmt für die Beglaubigung der Kaufurkunde zwischen 1 und 1,5 Prozent des Kaufvertrags. Die Eintragung im Grundbuch wird ebenfalls vom Notar übernommen und beträgt rund 0,5 Prozent des Kaufpreises. Und auch das Finanzamt möchte seinen Teil bei einem Kauf: Die Grunderwerbssteuer beträgt, je nach Bundesland, zwischen 3,5 und 5 Prozent der Gesamtsumme.

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