Gemeinschaftsordnung

Gemeinschaftsordnung

Eine Wohnimmobilie verwalten


Zusammen mit anderen Parteien, im Idealfall sogar mit Bekannten oder Freunden, eine eigene Wohnimmobilie zu verwalten, kann viel Spaß machen – allerdings nur, wenn keine Probleme auftreten und sich alle einig sind. Im Regelfall sind Immobilieneigentümer, zum Beispiel Wohnungseigentümer, die ihre Wohnungen zusammen in einem Wohnhaus haben, eine Zweckgemeinschaft, die aufgrund der zusammenliegenden Immobilien miteinander zu tun hat. Bei Meinungsverschiedenheiten ist auf Nachsicht also nicht unbedingt zu hoffen. Was kann man aber machen, wenn es Uneinigkeiten oder sogar Streit gibt?


Ist das Kind erst einmal in den Brunnen gefallen (der Streit also ausgebrochen), ist eine Lösung oft nicht so leicht zu finden. Man kann allerdings Vorsorge treffen: Bei der Gründung einer Wohneigentumsgemeinschaft sollte schriftlich eine Vereinbarung geschlossen werden, die im Zweifelsfall für Klarheit sorgt. Diese so genannte Gemeinschaftsordnung (GemO) sollte möglichst früh, am besten vor dem Einzug aufgesetzt werden. Diese Ordnung regelt die Rechte und Pflichten der Wohneigentümer untereinander. Dieses ist meistens ganz besonders dann wichtig, wenn es um Bereiche geht, die von allen Parteien einer Wohnimmobilie genutzt bzw. verantwortet werden, also zum Beispiel dem Treppenhaus, dem Dach, der Waschküche oder der Grünanlage. 


Die GemO kann jegliche Belange regeln (je nach Formulierung), die alle Wohnparteien betreffen. Hier kann natürlich wiederum strittig sein, welche Dinge auch die Nachbarn etwas angehen. Ist es beispielsweise erlaubt bzw. liegt es im eigenen Ermessen, die eigene Wohnung an Feriengäste zu vermieten? Oder wann ist die Gemeinschaft einer Wohnanlage (eines Wohnhauses) betroffen, wenn es um die Haltung von Haustieren geht? Oftmals geht es auch um Investitionen. Ist die Anschaffung einer neuen Heizanlage wirklich nötig? Oder ab wann ist ein Neuanstrich des Treppenhauses oder sogar eine neue Verputzung der Hausfront sinnvoll? Strittig ist nicht selten auch die Höhe des Wohngeldes, welches jede Partei einer Eigentumswohnanlage entrichtet, um gemeinschaftliche Anschaffungen bzw. Ausgaben zu tätigen.
Wie bei allen Vereinbarungen, die ausschließlich dafür da sind einen Streitfall zu regeln, wird auch bei der GemO im "Ernstfall" um jede Formulierung gerungen. Es ist also angebracht diese Ordnung so zu verfassen, dass möglichst wenig Interpretationsspielraum bleibt. Ein Fachanwalt für Wohnrecht ist bei der Erstellung behilflich.


Die Einigung auf eine Gemeinschaftsordnung ist nicht zwingend. Doch ist es ratsam – und zwar auch bei befreundeten Parteien – solch eine Vereinbarung zu treffen, denn die GemO wird meistens erst dann zu Rate gezogen, wenn es Unstimmigkeiten gibt. Begegnet man sich freundschaftlich, ist eine Einigung schnell erzielt, doch im Streitfall kann eine Freundschaft auch schnell mal vergessen werden. In so einem Fall kann es gut sein, sich auf eine vorher getroffene Vereinbarung berufen zu können.
Übrigens: Im Wohnungseigentumsgesetzt (WEG) kommt der Begriff "Gemeinschaftsordnung" gar nicht vor. Er wird aber in der Praxis und auch in der juristischen Fachliteratur verwendet. Alternativ zu diesem Begriff werden häufig "Vereinbarung", "Miteigentumsordnung", "Satzung" oder auch "Statut" verwendet.


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