Verkehrswert

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Grundlage für den Verkaufspreis


Der Verkehrswert einer Immobilie, auch Marktwert genannt, berücksichtigt alle wichtigen Faktoren bei der Bewertung und ist eine wichtige Grundlage für die Ermittlung des Verkaufspreises. Der Verkehrswert spielt auch eine Rolle, wenn es um die Beleihung eines Objekts geht, da Kreditinstitute die Finanzierungskonditionen anhand dieses Wertes ermitteln. Der Verkehrswert wird von einem unabhängigen Sachverständigen ermittelt. Wichtige Faktoren sind zum Beispiel die aktuelle Marktlage am so genannten Wertermittlungsstichtag, rechtliche und tatsächliche Gegebenheiten sowie Eigenschaften der Immobilie, die Beschaffenheit und natürlich auch die Lage. Persönliche Verhältnisse spielen dabei also keine Rolle.

Der materielle Wert spielt selbstverständlich die Hauptrolle bei der Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie. Es gibt dafür drei unterschiedliche Wertermittlungsverfahren: dem Sachwertverfahren, dem Ertragswertverfahren und dem Vergleichswertverfahren. Welche Methode angewendet wird, hängt von der Art der Immobilie ab.

Sachwertverfahren


Das am häufigsten angewandte (und wohl auch komplizierteste) Verfahren der Verkehrswertermittlung ist das Sachwertverfahren. Meistens wird es bei vom Eigentümer selbst genutzten Häusern und Wohnungen herangezogen. Hier wird zunächst das Gebäude bewertet, bevor auch der Wert des Grundstücks ermittelt wird, sofern ein Grundstück zur gesamten Immobilie gehört. Beim Gebäude stehen die gesamten Baukosten im Mittelpunkt, die bei der Errichtung angefallen sind. Es wird an dieser Stelle also davon ausgegangen, dass der Wert eines Gebäudes den Baukosten entspricht. Anschließend werden wertmindernde Faktoren wie zum Beispiel Schäden am Gebäude ermittelt und in die Verkehrswertermittlung einbezogen. Die Ermittlung des Grundstückwertes ist hingegen vergleichsweise einfach und wird anhand einer Bodenrichtwerttabelle ermittelt. Beide Beträge ergeben zusammengenommen den Verkehrswert anhand des Sachwertverfahrens.

Ertragswertverfahren


Dieses Verfahren wird nur bei vermieteten oder gewerblich genutzten Immobilien verwendet. Hier steht der Ertrag im Mittelpunkt, den die betreffende Immobilie erwirtschaftet, also den dauerhaft erzielbaren Reinertrag pro Jahr. Es werden demnach von den Mieteinnahmen alle anfallen Kosten für die Bewirtschaftung abgezogen. Dieser Reinertrag wird mit der Restnutzungsdauer multipliziert, um den Verkehrswert anhand des Ertragswertverfahrens zu ermitteln.

Vergleichswertverfahren


Dieses Verfahren ist besonders bei Maklern beliebt, da es sehr praxisnah ist und gut den Preis wiedergibt, der auf dem Markt tatsächlich zu erzielen ist. Meistens wird das Vergleichswertverfahren bei Grundstücken herangezogen, da sich diese gut für eine Gegenüberstellung eignen. Hier wird die betreffende Immobilie mit ähnlichen, vergleichbaren Immobilien (also vergleichbarer Zustand und Lage) verglichen. Wichtig dabei ist allerdings, dass es genügend Vergleichsobjekte gibt.


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