WEG

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Die Wohnungseigentümergemeinschaft

Wer eine Eigentumswohnung besitzt, nutzt zwangsläufig auch Bereiche eines Wohnhauses oder einer Wohnanlage, die nicht in der eigenen alleinigen Verantwortung liegen, wie zum Beispiel das Treppenhaus, den Hof, den Kellerbereich oder auch das Dach. Für dieses Miteigentum sind alle Mitglieder der Wohnungseigentumsanlage zuständig, die zusammen die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) bilden.

 

Die Mitglieder einer WEG kümmern sich gemeinschaftlich um die Verwaltung aller Bereiche der Anlage, die nicht in den Zuständigkeitsbereich einzelner Parteien fallen, dem so genannten Gemeinschaftseigentum. In den Verwaltungsbereich fallen Reinigungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, beispielsweise aber auch die Pflege der Gartenanlage.

 

Welche Aufgaben in welchem Umfang in Auftrag gegeben werden, wird in der Regel auf einer Wohnungseigentümerversammlung beschlossen. Die Eigentümer entscheiden hier nicht nur über die laufende Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, sondern beispielsweise auch über die Erstellung eines Wirtschaftsplans, bauliche Veränderungen oder auch die Bestellung oder Abberufung eines WEG-Verwalters, der die laufenden Verwaltungsaufgaben übernimmt und Reparatur- und Reinigungsmaßnahmen vor Ort überwacht. Auf einer Wohnungseigentümerversammlung wird zudem über die Höhe des so genannten Hausgeldes entschieden.

 

Teilungserklärung regelt Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum

 

Das Hausgeld wird von jeder Partei der Wohnungseigentümergemeinschaft entrichtet und monatlich in eine Gemeinschaftskasse eingezahlt, aus der sowohl laufende als auch einmalige finanzielle Aufwendungen beglichen werden. Am Jahresende gibt es eine Jahresabrechnung, bei der mögliche Differenzen zwischen Einzahlungen und Auszahlungen ausgeglichen werden.

 

Die Erstellung eines Wirtschaftsplans kann für eine Wohnungseigentümergemeinschaft sinnvoll sein, wenn den Ausgaben auch Einnahmen gegenüberstehen. Diese können Erträge aus der Vermietung von gemeinschaftlichem Eigentum oder Zinserträge von Gemeinschaftskonten sein. Ein außerplanmäßiges Guthaben kann auf den Gemeinschaftskonten auch durch Aussetzungen oder Rückstellungen von geplanten Arbeiten entstehen. So kann beispielsweise die geplante Erneuerung des Dachs auf unbestimmte Zeit verschoben werden. Die Grundsteuer muss wiederum von jedem Eigentümer separat entrichtet werden und kann somit nicht Bestandteil des Wirtschaftsplans sein. Gleiches gilt für Kosten, die das Sondereigentum betreffen. Zum Sondereigentum gehören alle Bereiche, für die die jeweiligen Eigentümer selbst verantwortlich sind.

 

Zum Sondereigentum gehört in der Regel der komplette Innenbereich der Eigentumswohnungen sowie Räume außerhalb der Wohnung, wie zum Beispiel Kellerräume oder Dachbodenabteile. Das Sondereigentum liegt also in der alleinigen Verantwortung der Besitzer. Was zum Sondereigentum und was zum Gemeinschaftseigentum gehört, wird in einer so genannten Teilungserklärung festgehalten.

 

Stimmrecht individuell regelbar

 

Eine genaue Definition ist beispielsweise dann sinnvoll, wenn Leitungsrohre durch die Räumlichkeiten einer Eigentumswohnung führen, die für die Versorgung der kompletten Wohnanlage zuständig sind. Die Rohre führen in diesem Fall zwar durch den Bereich eines Sondereigentums, zählen in aller Regel wegen der gemeinschaftlichen Nutzung aber dennoch zum Gemeinschaftseigentum. Der Eigentümer der Wohnung darf die Rohre also nicht ohne Einwilligung der Wohnungseigentümergemeinschaft demontieren oder anderweitig verändern, muss allerdings im Fall einer Reparatur auch nicht alleine für die Kosten aufkommen.

 

Im bundesdeutschen Wohnungseigentumsgesetzt ist festgelegt, dass jeder Wohnungseigentümer bei einer Eigentümerversammlung eine Stimme hat. Dieses ist auch der Fall, besitzt eine Person mehrere Wohnungen (das so genannte Kopfprinzip). Häufig wird das Stimmgewicht in der Teilungserklärung allerdings individuell geregelt.

 

Beschlüsse auf einer Eigentümerversammlung sind möglich, sobald mindestens die Hälfte aller stimmberechtigten Parteien anwesend ist bzw. einen stimmberechtigten Stellvertreter geschickt hat. Die Beschlussfähigkeit kann in der Teilungserklärung allerdings auch anders definiert werden.

 

Foto: Rainer Sturm / pixelio.de